Paragraaf Grondbeleid

Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de realisatie van programma’s zoals Openbare Ruimte, Verkeer en Vervoer, Ruimtelijke Ordening en Milieu en Wonen. Het grondbeleid is opgenomen in de nota Grondbeleid Sliedrecht 2015. Hierin staat beschreven dat de gemeente een actieve rol aanneemt als procesregisseur bij gebiedsontwikkeling en een facilitair grondbeleid voert, tenzij grote maatschappelijke opgaven vragen om een actief grondbeleid. Het proces, de instrumenten, de grondportefeuille, de financiële uitgangspunten en organisatie die daarbij horen, worden in de nota omschreven. Er is gestart met het actualiseren van de nota grondbeleid en de nota kostenverhaal. Verwachting is dat aanbieding aan uw raad hierover zal plaatsvinden in het 1e kwartaal van 2024.

Jaarlijks worden met het opstellen van de jaarrekening de grondexploitaties geactualiseerd en wordt de marktwaarde van de materiële vaste activa (MVA) opnieuw bepaald. Dit resulteert in een nieuwe prognose van het resultaat voor de grondexploitaties en eventueel een afwaardering bij de MVA (wanneer de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde). De raming van de jaarlijkse baten en lasten wordt vervolgens verwerkt in de begroting van het daaropvolgende jaar. 

De onderstaande tabellen geven per grondexploitatie het verloop van de baten en lasten aan dat in de jaren van de plannen ‘onder handen’ is. 

Het jaarlijkse verschil tussen de lasten en baten wordt geactiveerd als 'onder handen werk' onder de vlottende activa op de balans. Wanneer het plan gerealiseerd is, kan het resultaat worden bepaald. Het verwachte resultaat staat in de tabel opgenomen, op basis van eindwaarde. 

Sinds de vernieuwing van de BBV-regelgeving rondom grondexploitaties zijn gemeenten verplicht tussentijds winst te nemen via de 'Percentage of completion'- methode (POC). Het resultaat van grondexploitaties die een positieve eindwaarde laten zien, wordt gefaseerd genomen volgens de geldende regelgeving. Echter houden wij het voorzichtigheidsbeginsel in acht door de winst pas te nemen wanneer deze gerealiseerd is. Het moment waarop dit bepaald wordt is de jaarrekening. Derhalve zijn de geprognosticeerde resultaten niet opgenomen in het saldo van de begroting.

Bij de jaarrekening is een motie aangenomen die oproept om opnieuw in onderhandeling te gaan met de ontwikkelaar waarbij gezocht moet worden naar een plan waarvoor geen aanvullende financiële middelen nodig zijn. Door een combinatie van prijsstijgingen en de oplopende rente is de landelijke trend dat de ontwikkeling van appartementengebouwen van deze omvang moeilijk van de grond komt. Complicerende factoren in dit dossier zijn de opgelopen kosten en het feit dat de gemeente slechts in beperkte mate eigenaar is van het benodigde vastgoed. Drie appartementen zijn eigendom van de gemeente het overige vastgoed is eigendom van anderen. Samen met de ontwikkelaar zijn wij op zoek naar een oplossing in deze moeilijke markt. Bij het zoeken naar ontwikkelingsmogelijkheden zijn we gebonden aan juridische en financiële spelregels.

De onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken (gelijk aan de jaarrekening 2022).

De grondexploitatie van Stationspark II is geactualiseerd en de verwachting is dat deze exploitatie per 2024 kan worden afgesloten. Afgelopen jaar is de verkoop van de laatste kavel verwerkt in de exploitatie. Momenteel wordt de openbare ruimte verder ingericht waarvan de verwachting is dat het  in 2023 l kan worden afgerond. 

De onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken (gelijk aan de jaarrekening 2022).

In 2022 is besloten de grondexploitatie Stationspark III los te behandelen van het krediet Sliedrecht Buiten. Daarom is de grondexploitatie Stationspark III in 2022 door separaat door de Raad vastgesteld. Voor de jaarrekening van 2022 is deze grondexploitatie van Stationspark III geactualiseerd opgenomen. De uitgangspunten van deze actualisatie zijn gelijk aan de in 2022 vastgestelde grondexploitatie. Op basis van de huidige planning is de verwachting om in 2029 de laatste kavels te verkopen. De koers is dat het krediet voor Sliedrecht Buiten in het laatste kwartaal van 2023 vastgesteld kan worden door de gemeenteraad. 

De onderstaande tabel beschrijft de financiële stand van zaken (gelijk aan de jaarrekening 2022).

Als de boekwaarde van de materiële vaste activa hoger is dan de marktwaarde moet er een afwaardering plaatsvinden of een voorziening worden getroffen. Op de boekwaarde mogen geen kosten worden bijgeschreven.

Watertorenterrein 
De gemeente is met de ontwikkelaar in gesprek over het afsluiten van een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst moeten ook afspraken worden vastgelegd over de vergoeding van de kosten die de gemeente tot op heden heeft gemaakt.

De Driehoek 
In het vierde kwartaal 2019 is besloten om geen grondexploitatie te openen voor De Driehoek en te kijken naar alternatieve invullingen. Naar aanleiding hiervan is nu de gebiedsvisie De Driehoek vastgesteld. Een alternatieve invulling die past bij de duurzaamheidsambities van de gemeente Sliedrecht. Hierin zijn geothermie, zonnevelden, een waterstof electrolyzer, een Stedin verdeelstation en het gemeentelijk baggerdepot opgenomen.  Momenteel wordt op basis van het verkregen voorbereidingskrediet verder gekeken naar de uitwerking van dit plan door middel van afstemming met de betrokken partners, uitvoeren van onderzoeken en het aanvragen van subsidie uit de Regio Deal. Na de initiatieffase zal verder worden gekeken wanneer er een grondexploitatie vastgesteld kan worden.

Overige gronden 
Onder de overige gronden vallen de gronden die een vaste bestemming hebben en niet in het transformatieproces zitten, of waarvoor geen raadsbesluit is genomen waarbij inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. Hieronder vallen de gronden Middelblok, weilanden nabij Wijngaarden en een aantal restpercelen bij Benedenveer. Weilanden kunnen worden ingezet als ruilgrond ten behoeve van het project Stationspark 3/Sliedrecht Buiten.

Voorziening verlieslatende grondexploitaties
Als we verwachten dat een grondexploitatie negatief gaat sluiten, moeten we per direct een verlies (voorziening) nemen. Dat is het geval voor de grondexploitatie Burgemeester Winklerplein. De verliesvoorziening bedraagt € 1.702.000. Dit is in lijn met de verwachte eindwaarde van de grondexploitatie BW plein.